به قلم : دکترسیدوفا مشکوة
بودجه سال ۱۴۰۵، در بخش مسکن، دو سیاست مالیاتی کلیدی را پیشبینی کرده است: مالیات بر خانههای خالی و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس. با وجود اهداف اولیه مانند افزایش عرضه، کاهش سوداگری و ایجاد درآمد برای دولت، شواهد نشان میدهد این دو مالیات، نمونههایی “معیوب” و بیاثر هستند که نه تنها درآمد قابل اتکایی ایجاد نمیکنند، بلکه میتوانند مانع سرمایهگذاری و خروج بازار از رکود شوند.
۱. مالیات بر خانههای خالی: یک شکست اجرایی چهارساله
پیشبینی درآمد دولت از این مالیات در بودجه ۱۴۰۵، نه تنها افزایش نیافته، بلکه ۶۰ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است. این کاهش آشکار، نشاندهنده ناتوانی دولت در اجرای مؤثر این قانون طی چهار سال گذشته است.
- نرخ تحقق ناچیز: آمارها گویای عمق این شکست هستند. میزان تحقق درآمد این مالیات در هفتماهه اول سال جاری تنها حدود ۲ درصد بوده است.
- علت ریشهای شکست: گزارش مرکز پژوهشهای مجلس دلیل اصلی را عدم تکمیل دادههای “سامانه ملی املاک و اسکان” میداند. بدون شناسایی دقیق مالکان و وضعیت سکونت املاک، مالیاتستانی ممکن نیست و به اعتراضات عمومی میانجامد.
- پیامد: در عمل، این سیاست نتوانسته خانههای خالی را به بازار اجاره عرضه کند و به یک “خواب بدون تعبیر” برای دولت تبدیل شده است.
۲. مالیات بر واحدهای لوکس: فرمول نامشخص و تبعیضآمیز
برخلاف مالیات خانههای خالی، پیشبینی درآمد از این محل در بودجه ۱۴۰۵، ۴۰ درصد افزایش یافته و به ۷۰۰ میلیارد تومان رسیده است. با این حال، مشکلات ساختاری جدی، اثرگذاری آن را زیر سؤال برده است.
- فقدان “فرمول” شفاف: لایحه بودجه امسال، برخلاف سالهای گذشته، فاقد “احکام مالیاتی” مشخصکننده نرخ و کف قیمت واحدهای مشمول است. این ابهام، اجرا را با چالش مواجه میسازد.
- تبعیض در قانونگذاری: قانون فعلی بهصورت نامتعارفی بین مالکان تمایز قائل میشود. برای مثال، اگر مالکی تنها یک واحد بالای ۵۰ میلیارد تومان داشته باشد، مشمول مالیات نمیشود، اما اگر همان مالک، واحد دومی داشته باشد، واحد اول نیز مشمول مالیات میگردد. این منطق با عدالت مالیاتی در تضاد است.
- اثر درآمدی محدود و تبعات روانی: اگرچه نرخ وصول این مالیات به دلیل عدم نیاز به شناسایی دقیق مالکان، نسبتاً بهتر است (۵۷ درصد در هفتماهه)， اما اثر درآمدی کل آن برای دولت ناچیز است. در مقابل، تبعات روانی آن بر فعالان بخش مسکن و ساختمان میتواند سرمایهگذاری را مختل کند.
این دو مالیات، سه ویژگی مشترک یک سیاست معیوب را دارا هستند:
- غیرقابل وصول بودن: مالیات خانههای خالی به دلیل نقص فنی (سامانه ناقص) اساساً قابل اخذ نیست. مالیات واحدهای لوکس نیز به دلیل فرمول نامشخص و منطق تبعیضآمیز، از مشروعیت و قابلیت اجرای پایینی برخوردار است.
- فاقد اثر درآمدی قابل اتکا: پیشبینی نزولی درآمد از خانههای خالی و سهم ناچیز درآمد واحدهای لوکس در کل بودجه، گواه این امر است.
- بیاثر در حل مشکل بازار: این مالیاتها نتوانستهاند اهداف اصلی خود، یعنی افزایش عرضه مسکن (از طریق آزادسازی خانههای خالی) یا کنندهگیری از سوداگری در بخش لوکس را محقق کنند و بازار کماکان با رکود و عدم تعادل مواجه است.
جمعبندی و راهکارهای پیشنهادی
تجربه چهارساله مالیات بر خانههای خالی و طراحی نامناسب مالیات بر واحدهای لوکس در بودجه ۱۴۰۵ نشان میدهد که سیاستگذاری بدون پشتوانه اجرایی و شفافیت محکوم به شکست است. برای خروج از این بنبست، راهکارهای زیر پیشنهاد میشود:
- اولویت: تکمیل زیرساخت دادهای: هرگونه مالیاتستانی هدفمند در بخش مسکن، منوط به تکمیل سامانه یکپارچه و قابل اعتماد املاک و اسکان است. تا آن زمان، پیشبینی درآمد از این محل در بودجه، فاقد وجاهت کارشناسی است.
- بازنگری اساسی در طراحی مالیات واحدهای لوکس: باید فرمول شفاف، عادلانه و بدون تبعیضی طراحی شود که انگیزه فرار مالیاتی را کاهش داده و درآمد پایدار ایجاد کند.
- جایگزینی با سیاستهای اثربخش: به جای تکیه بر مالیاتهای نمادین و غیرقابل وصول، دولت میتواند بر تشویق سرمایهگذاری در ساخت مسکن مقرونبهصرفه، سادهسازی فرآیندهای صدور مجوز و شفافسازی بازار متمرکز شود.
در نهایت، وجود چنین مالیاتهای معیوبی در بودجه، نه تنها کمکی به حل بحران مسکن نمیکند، بلکه با ایجاد بیثباتی و نااطمینانی در تصمیمگیری فعالان اقتصادی، مانعی در مسیر خروج بازار از رکود محسوب میشود.